Chị Q đến Văn phòng luật sư Đỗ Minh xin được tư vấn việc gia đình chị có vay Ngân hàng qua thủ tục Thế chấp tài sản nay Ngân hàng khởi kiện ra tòa, qua trao đổi và xuất trình tài liệu chứng cứ nội dung sự việc tóm tắt như sau:
Ông Vương và bà Thu là cha mẹ đẻ của chị Q là chủ sử dụng đất hợp pháp của thửa số 124 tờ bản đồ số 9 diện tích 71m2 là đất thổ cư đã được cấp GCN quyền sử dụng đất số 1023 ngày 12/4/2003 đứng tên ông Vương và bà Thu. Do nhu cầu làm ăn kinh tế cần một số vốn chị đến Ngân hàng V vay tiền đứng tên 6 Hợp đồng tín dụng hạn mức, đồng thời kí các Hợp đồng bảo lãnh khoản tiền vay sau khi kí Hợp đồng. Ngân hàng V lần lượt giải chấp các khoản tiền vay cho chị Q là 6 tỷ, trong đó khoản tiền thế chấp bảo đảm khoản tiền vay trị giá quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của ông Vương và bà Thu là 1,8 tỷ và cam kết thanh toán đúng hạn… Do làm ăn thua lỗ và khách hàng chây ì không thanh toán nên không thực hiện cam kết với Ngân hàng V được nên Ngân hàng khởi kiện ra tòa án bố mẹ chị có bị kê biên nhà không?
Văn phòng luật sư Đỗ Minh tư vấn: Căn cứ Điều 361 của BLTTDS, Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006. Thông tư liên số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn đăng kí Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cha mẹ chị Q dùng tài sản là việc dùng tài sản của mình thế chấp cho bên thứ ba nên không thể là Hợp đồng Thế chấp mà phải là Hợp đồng Bảo lãnh. Thế chấp là dùng tài sản sở hữu của mình thế chấp bảo đảm khoản tiền vay. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu và sử dụng của người khác bảo đảm cho khoản tiền vay của mình với tổ chức tín dụng là Ngân hàng V (Điều 318 của BLDS).
Giấy chứng nhận QSD đất do chính quyền cấp ngày 2/12/2003 trên có nhà cấp 4 xây năm 1997 có hai hộ gia đình chung sống trên đất là vợ chồng anh T con ông Vương nên phải đưa vợ chồng và các con anh T vào Hợp đồng theo Điều 109 BLDS. Tại công văn số 152/TANDTC ngày 19/7/2017 hướng dẫn tranh chấp Hợp đồng tín dụng xử lý nợ xấu có nội dung về xác định chủ thể có hộ gia đình tham gia sử dụng đất thực hiện theo Điều 101 BLDS năm 2015, khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 và hướng dẫn tại Điều 4 phần III Giải đáp số 01/2017 ngày 7/4/2017 cuả Tòa án nhân dân tối cao thì khi thực hiện giao dịch vay nợ và kí Hợp đồng Thế chấp phải có sự tham gia của vợ chồng anh T là con trai của ông Vương .
Do đó Hợp đồng Thế chấp giữa ông Vương với Ngân hàng V ngay từ đầu đã sai về hình thức, trái về nội dung vì không phải tài sản của vợ chồng chị Q mà phải là Hợp đồng Bảo lãnh. Hợp đồng Bảo lãnh sau khi tài sản bảo lãnh của bên bảo lãnh bị xử lý thì bên bảo lãnh còn có quyền yêu cầu (hoặc khởi kiện) bên có nghĩa vụ phải hoàn lại giá trị mà bên bảo lãnh đã bỏ ra để thực hiện thay cho bên vay, nội dung này được quy định tại BLDS năm 2005 tại các Điều 318, Điều 342 , Điều 361 và Điều 367…
Sau khi được Văn phòng tư vấn chị Q rất vui và mong tiếp tục nhận được sự giúp đỡ của Văn phòng và kí Hợp đồng mời luật sư tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bố mẹ chị, trong thời gian Tòa án thụ lý giải quyết, chúng tôi sẽ tiếp tục trao đổi về kết quả phiên tòa sơ thẩm sau khi Tòa tuyên án….
