Xác định giá của một thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A, quận B, thành phố C. Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau:
– Diện tích thửa đất: 6.000m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm.
– Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng 3.000m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng sàn 30.000m2; Diện tích sử dụng cho thuê làm văn phòng 22.000m2.
– Tổng giá trị công trình trên đất (tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm xác định giá là: 315.000 triệu đồng.
– Giá trị thu hồi của công trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể.
– Giá thuê văn phòng qua khảo sát từ 03 tòa văn phòng cho thuê tương tự trên cùng địa bàn. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỉ lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá là một năm.
– Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân, công quản lý, sửa chữa bảo dưỡng…) theo thống kê trên địa bàn bằng 15% doanh thu.
– Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng.
– Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm (năm 2011 là: 12%; năm 2012 là 9%; năm 2013 là 8,5%).
Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:
– Thu nhập một năm từ cho thuê văn phòng là:
0,23 triệu đồng/m2/tháng x 22.000m2 x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu đồng.
– Chi phí quản lý, vận hành một năm là:
48.576 triệu đồng x 15% = 7.286 triệu đồng.
– Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng.
– Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:
48.576 triệu đồng – 7.286 triệu đồng – 30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng.
– Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau:
| R= | r x (1 + r)n | = | 9,83 % x (1 + 9,83 %)40 | = 10,07% |
| (1 + r)n – 1 | (1 + 9,83 %)40 – 1 |
– Giá trị của bất động sản là:
| Giá đất của bất động sản | = | 41.260 triệu đồng | x 100 | = 409.7280 triệu đồng |
| 10,07% |
– Giá trị của thửa đất là:
409.728 triệu đồng – 315.000 triệu đồng = 94.728 triệu đồng.
– Giá đất của thửa đất cần định giá:
| Giá đất của thửa đất cần định giá | = | 94.728 triệu đồng | = 15,788 triệu đồng/m2 |
| 6.000m2 |
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá làm tròn là 15,8 triệu đồng/m2.
